第八十一章 房产

人工智能将摧毁房价，这，毕竟还只是长远的趋势。

和这种未来的趋势相比，联邦房地产市场的运行规则，才是方然对房产价格持悲观态度的直接原因。

房屋，住宅，不动产，除极少数例外，价格一般来讲都不是由房屋本身，而是其地段、配套、学区和环境等因素综合决定，这些因素的权重，往往大于房屋本身的结构、年代、户型和装修情况，这很正常，毕竟房屋的价值，归根结底要体现在居住层面，深山老林里的豪宅，甚至城堡，标价一马克都无人问津，原因就在于此。

但是这些支撑房屋居住价值的因素，一言蔽之，却是由近年来不断上涨的房屋价格来维持的，注定不可持续，不能长久。

联邦，世界最大经济体，表面上是强大而繁荣的发达国家，城市建设与运营的经费，却大比例来自于土地出让的权益，政府卖出土地，用卖地筹集的资金建设、运营城市基础设施，为民众提供服务。

在经济泡沫期，房价不断上涨，地价水涨船高，卖地的收入维持运营绰绰有余，像旧金山这样的繁华大城市，基础设施与服务的水平一直高位运行，反过来又支持了房价的继续增长。

房价带来资金，资金维持服务，服务推高房价，表面上看，简直就是一个发展经济的绝妙循环。

然而循环的关键，在于不断入场的持币买家，投入资金购买房产。

这种博弈，一边是房产买家，一边是联邦政府，前者支付现金获得房产，后者则将卖地、税收等渠道抽取的资金投入基础设施与公共服务，进一步刺激房价，表面上构成了完美的循环，然而在基础设施与公共服务方面，参与者必然要求利润、甚或贪腐，这就让抽取的资金无法100%流回民众手中。

卖房、卖地收取100亿马克，却只让民众赚回50亿马克，算一笔总账，这就相当于从民众手中抽取资金，购买房产的民众，总体上看，迟早会因入不敷出而耗尽现金流，无力继续维持这种循环。

一旦抵达这样的临界点，联邦的房产市场，就会陷入绝境。

道理很简单，民众购买房产，一次性支付了长达五十年、一百年的地价，然而这些资金在联邦政府手中，却只用来维持眼前、至多不过三五年内的基础设施建设运营和公共服务。

眼前的基础设施和公共服务水平，名校，医院，治安，环境，是高昂房价的有力支撑，然而这些因素却无法维持五十年、一百年那样长久，更进一步，之所以有眼前令人羡慕的高水平，也只是由于政府大手大脚烧钱，把民众预支的五十年、一百年经费，在至多不过三五年的计划里消耗殆尽所致。

民众购买房产，是一次性支付未来几十年、上百年的费用，服务机构拿到这笔钱，却只够维持未来短时间内的开销。

一边是百年大计，一边却只顾眼前，这是现行制度下的根本矛盾。

当然，经过和布朗教授的交流，方然也同意，联邦现行的制度还包括房产税，政府可以从这一块税收中获得资金，维持社会的运转。

然而计入房产税，联邦的绝大部分房产，年化收益率都低于1.5%，即使不计通货膨胀，也要七十年才能收回成本；至于七十年后，房屋本身早已破败不堪，除非有建筑商肯出资拆迁、重建，否则价值会直接清零，相当于一笔钱以零利率存了七十年，整存零取，世上还有比这更糟糕的生意吗。

甚至于，七十年后的世界，哪怕暂时还能正常运转，一栋栋遍布联邦大城市的高层建筑，又何尝还有拆迁补偿的价值：

拆掉摇摇欲坠的三十层高楼，原地再建三十层的高楼么；

如果还要给旧楼的房主们补偿相当于新房价值的巨款，开发商岂不是在义务劳动，他们肯吗。

考虑到所有这些因素，联邦的房价，买家还能忍受的唯一“合理”的理由，就是期待未来房价的进一步上涨，否则，正如市盈率超过七十倍的股票，这些所谓的不动产，就是完全意义上的金融垃圾。

在这样的规则之下，联邦的房产，价格只能有两条路，要么持续上涨，要么跌价到市盈率二十倍以内，除此以外，没有其他任何一种情形能长久维持，哪怕联邦政府强力干预，也注定无法持久。

房价如果不调整到正常水平，那么，就必须一直上涨，否则无法用未来的价格预期来“填平”过低的回报率，但这样的上涨，又能持续到什么程度呢，即便名义价格一直在升高，绝大多数持有房产的民众也注定无法套现，并不是主观上不想、或者客观上不让套现，而是市场上根本就没有这么多的资金来接盘。

要么一直涨，要么现原形，归根结底没有第三条路，而涨呢，又不可能没有上限。

最终，天量的泡沫必然在危机中湮灭，正如联邦乃至全世界正在经历的，一场漫漫长夜般的经济寒冬。

方然的推理，并不是一个人自娱自乐，过去几十年来的世界经济，联邦的不动产市场，基本验证了他的推测。

唯一的变量，事实上来自于理想联盟的崩解，庞大的尸体，让西方世界得以续命，过去三十年来的列强不动产价格总体上一直在涨，也只是因为理想联盟等国家的尸体滋养。

现如今，横财耗尽，资产价格也吹到了天文数字般的高位，失去支撑的经济迅速崩盘，也就是一种必然。

在经济危机的海啸中，一开始，联邦政府还在尝试控盘。

毕竟作为列强之一，拥有庞大的经济规模和军事实力，联邦的危机对策，总不外乎对外转嫁损失，国内的情形，暂时倒也还能控制。

但是锁定房价，避免波动，这种操作则注定会失败。

面对新一轮经济危机，早年间积累了天量泡沫，房价高企的联邦，一度使出了浑身解数，力图将严重虚高的房价彻底钉死，表面上，是力求稳定、不允许涨跌，其实大家心知肚明，暴涨之后就会是暴跌，所谓“钉死”房价，无非还是拒绝其调整到合理价位，拒绝房价下跌、泡沫消融而已。